Belasting overwaarde huis in 2026 en 2027: wat betaal je echt?
Laatst bijgewerkt: september 2026, met de box 3-regels en schenkingsvrijstellingen van 2026 en de Kamerbrief over box 3 van 13 september 2026.
Moet je belasting betalen als je je huis met winst verkoopt? En klopt het dat er vanaf 2027 of 2028 belasting op overwaarde komt? Het korte antwoord: over de overwaarde zelf betaal je geen belasting. Wat je daarna met het geld doet, bepaalt of de Belastingdienst toch meekijkt.
In dit artikel lees je hoe de bijleenregeling werkt, wanneer je overwaarde in box 3 valt, wat je belastingvrij mag schenken en hoe je overwaarde meeneemt in je FIRE-plan. Met de calculator zie je direct wat dit voor jouw situatie betekent.
- Over de winst bij verkoop van je eigen woning betaal je in Nederland geen belasting.
- Koop je binnen drie jaar een nieuwe woning, dan moet je de overwaarde daarin stoppen. Anders verlies je hypotheekrenteaftrek (de bijleenregeling).
- Staat de overwaarde op 1 januari op je rekening of in beleggingen, dan telt die mee in box 3.
- De plannen voor box 3 vanaf 2028 raken je eigen woning niet. Je hoofdverblijf blijft in box 1.
Wat is overwaarde op je huis?
Overwaarde is het verschil tussen wat je woning waard is en de hypotheek die er nog op rust. Is je huis € 400.000 waard en heb je nog € 250.000 hypotheek, dan heb je € 150.000 overwaarde.
Zolang je in je huis woont, is die overwaarde vermogen op papier. Pas als je verkoopt of de overwaarde opneemt, komt er geld vrij. En dan komt de vraag: moet je daar belasting over betalen?
Betaal je belasting over overwaarde bij verkoop?
Nee. Nederland kent geen belasting op de winst bij verkoop van je eigen woning, anders dan in veel andere landen. Je betaalt dus niets over het verschil tussen je aankoopprijs en je verkoopprijs. Dat geldt voor je hoofdverblijf. Een tweede woning of een verhuurd pand valt al in box 3.
Wat je na de verkoop met het geld doet, bepaalt wel of je later belasting betaalt. Er zijn drie situaties.
1. Je koopt een nieuwe woning
De bijleenregeling geldt. Je betaalt geen belasting over de overwaarde, maar je hypotheekrenteaftrek wordt beperkt als je de overwaarde niet in de nieuwe woning stopt.
2. Je gaat huren, wacht met kopen of emigreert
De overwaarde wordt vrij vermogen. Staat die op 1 januari op je rekening of in beleggingen, dan telt die mee in box 3.
3. Je schenkt (een deel van) de overwaarde
Boven de vrijstelling betaalt de ontvanger schenkbelasting. Hoeveel, hangt af van het bedrag en van wie het geld krijgt.
Belasting overwaarde huis berekenen
Vul hieronder je verkoopprijs, je resterende hypotheek en je verkoopkosten in. Kies daarna wat je met het geld gaat doen. De calculator laat zien hoeveel overwaarde je overhoudt en wat je ongeveer per jaar aan box 3 betaalt als het geld vrij vermogen wordt.
Staat dit bedrag op 1 januari op een spaarrekening, dan valt het in box 3.
Indicatie met de box 3-regels van 2026: € 59.357 heffingsvrij per persoon, een voorlopig forfait van 1,28% voor spaargeld en 6% voor beleggingen, en 36% belasting. Schulden en de tegenbewijsregeling zijn niet meegerekend.
De uitkomst voor de nieuwe woning is geen box 3-bedrag, maar je eigenwoningreserve. Die trek je af van het bedrag dat je met hypotheekrenteaftrek mag lenen. Hoe dat werkt, lees je hieronder bij de bijleenregeling.
Komt er belasting op overwaarde in 2027 of 2028?
Die vraag wordt veel gesteld, en online gaan er hardnekkige geruchten rond. De feiten op een rij: het kabinet wil box 3 vervangen door een heffing op het werkelijke rendement, zodat je belasting betaalt over wat je echt verdient met sparen en beleggen. Volgens de Rijksoverheid wordt de overwaarde op je eigen woning daarin niet belast. Je hoofdverblijf blijft in box 1.
Pas als je de overwaarde op de bank zet of belegt, krijg je met box 3 te maken, net als nu. In een nieuw stelsel zou je dan belasting betalen over de rente of het rendement op dat geld, niet over de overwaarde zelf.
Het nieuwe box 3-stelsel zou per 1 januari 2028 ingaan. In een Kamerbrief van 13 september 2026 vraagt het kabinet de Eerste Kamer de behandeling van het wetsvoorstel aan te houden. Het wil in het voorjaar van 2027 met nieuwe voorstellen komen. Wordt de wet niet vóór 31 december 2026 aangenomen, dan volgt minstens een jaar uitstel. Tot die tijd blijft het huidige stelsel met een forfaitair rendement en de tegenbewijsregeling gelden.
De bijleenregeling: wat is het en hoe werkt het?
De bijleenregeling is de belangrijkste regel voor wie van de ene koopwoning naar de andere verhuist. Verkoop je met overwaarde, dan heet die overwaarde fiscaal je eigenwoningreserve. Dat is de verkoopprijs, min de verkoopkosten, min je eigenwoningschuld. Koop je binnen drie jaar een nieuwe woning, dan moet je die reserve in de nieuwe woning stoppen. Doe je dat niet, dan is de rente over dat deel van je nieuwe lening niet aftrekbaar.
Rekenvoorbeeld bijleenregeling
Je verkoopt je huis en houdt na aftrek van je hypotheek en de verkoopkosten € 100.000 over. Dat is je eigenwoningreserve. Je koopt een nieuwe woning van € 450.000.
Het maximale bedrag waarover je hypotheekrente mag aftrekken is € 450.000 min € 100.000, dus € 350.000 (plus de aftrekbare kosten koper). Leen je toch € 450.000, dan valt € 100.000 van je lening in box 3 en is de rente daarover niet aftrekbaar.
De eigenwoningreserve blijft drie jaar staan. Koop je pas daarna een nieuwe woning, dan vervalt die en mag je in principe weer de volledige lening aftrekken. Verbouw je in de nieuwe woning of betaal je kosten koper, dan kun je de eigenwoningreserve daarmee verlagen. Laat dit bij een grote overwaarde altijd doorrekenen door een hypotheekadviseur.
Overwaarde en box 3: wanneer betaal je belasting?
Ga je na de verkoop huren, wacht je met een nieuwe woning of emigreer je? Dan staat de overwaarde op je rekening. Wat daar op 1 januari staat, telt mee als vermogen in box 3.
| Situatie | Box 3? | Heffingsvrij (2026) | Belasting boven de vrijstelling |
|---|---|---|---|
| Overwaarde in je nieuwe eigen woning | Nee | Niet van toepassing | Niet van toepassing |
| Overwaarde op een spaarrekening | Ja | € 59.357 per persoon | 36% over een forfait van 1,28% (voorlopig) |
| Overwaarde belegd | Ja | € 59.357 per persoon | 36% over een forfait van 6% |
| Met fiscale partner | Ja | € 118.714 samen | Zoals hierboven |
De peildatum is 1 januari. Verkoop je in maart 2026 en staat het geld op 1 januari 2027 nog op je rekening, dan telt het mee voor belastingjaar 2027. Verkoop je in het najaar en koop je vóór de jaarwisseling een nieuwe woning, dan komt de overwaarde nooit in box 3. Wie werkelijk minder rendement haalde dan het forfait, kan dat met de tegenbewijsregeling aantonen en betaalt dan over het lagere bedrag.
Overwaarde opnemen zonder te verkopen
Je hoeft je huis niet te verkopen om bij je overwaarde te komen. Met een verhoging van je hypotheek of een tweede hypotheek kun je de overwaarde opnemen en in je huis blijven wonen.
Let op de belastingregels. De rente is alleen aftrekbaar als je het geld gebruikt voor de aankoop, verbetering of het onderhoud van je eigen woning, en als je de lening binnen dertig jaar volledig aflost. Gebruik je het geld voor iets anders, zoals een auto, een reis of beleggen, dan valt die lening in box 3 en is de rente niet aftrekbaar. Wil je juist je hypotheek verkleinen, lees dan mijn afweging over hypotheek aflossen.
Overwaarde schenken aan je kinderen
Wil je (een deel van) de overwaarde schenken, bijvoorbeeld om je kind te helpen met een eigen huis? Dan gelden de gewone schenkingsvrijstellingen.
| Schenking aan | Vrijstelling 2026 |
|---|---|
| Kind, elk jaar | € 6.908 |
| Kind van 18 tot en met 39 jaar, eenmalig | € 33.129 (in plaats van de jaarlijkse vrijstelling) |
| Kleinkind of iemand anders, elk jaar | € 2.769 |
De eenmalige verhoogde vrijstelling mag je kind vrij besteden, dus ook aan een woning. De vroegere jubelton, een extra hoge vrijstelling speciaal voor een eigen woning, is per 1 januari 2024 afgeschaft. Schenk je je kind meer dan de vrijstelling, dan betaalt je kind 10% schenkbelasting tot € 158.669 en 20% daarboven. Voor kleinkinderen en anderen gelden hogere tarieven. Een alternatief is een familiehypotheek: je leent het geld aan je kind tegen een marktconforme rente.
Overwaarde en emigreren
Verkoop je je huis omdat je naar het buitenland verhuist? Dan hangt het af van waar je op 1 januari woont. Ben je geen inwoner van Nederland meer, dan betaal je hier in de regel geen box 3 meer over je spaargeld en beleggingen. Je nieuwe woonland kan dat vermogen of de opbrengst ervan wel belasten, en sommige landen belasten ook de winst op de verkoop van een woning. Laat je vóór de verkoop en de verhuizing goed adviseren, want de volgorde kan veel uitmaken.
Overwaarde en FIRE: wat doe jij ermee?
Ben je op weg naar financiële onafhankelijkheid, dan is je overwaarde een serieuze post in je vermogensberekening. Voor veel Nederlanders is de eigen woning het grootste bezit, soms groter dan hun hele beleggingsportefeuille.
Toch telt overwaarde niet mee voor je FIRE-getal zolang je in het huis woont. Je kunt er je boodschappen niet van betalen, tenzij je verkoopt, kleiner gaat wonen of overwaarde opneemt. Voor FIRE tel ik mijn eigen woning daarom apart, buiten mijn FIRE-vermogen.
Rekenvoorbeeld: overwaarde inzetten voor FIRE
Stel: je hebt € 200.000 overwaarde. Je verkoopt, gaat huren of kleiner wonen, en belegt de overwaarde breed. Bij 5% rendement per jaar na inflatie groeit dat in vijftien jaar naar zo’n € 416.000, in de prijzen van nu. Dat is een stevige basis voor Barista FIRE.
Reken wel eerlijk: huur is vaak duurder dan je huidige woonlasten, je betaalt box 3 over het belegde vermogen en het rendement schommelt. Zet de huur in je uitgaven en reken dan pas je FIRE-getal uit.
Overweeg je eerder te stoppen met werken en je huis daarbij in te zetten? Lees dan ook eerder stoppen met werken: hoeveel geld heb je nodig.
Veelgestelde vragen over belasting op overwaarde
Moet je belasting betalen als je je huis met winst verkoopt?
Nee. Nederland kent geen belasting op de winst bij verkoop van je eigen woning. Je betaalt niets over de overwaarde zelf. Wat je daarna met het geld doet, kan wel gevolgen hebben: in box 3 als het op 1 januari op je rekening staat, of via de bijleenregeling als je een nieuwe woning koopt.
Komt er in 2027 of 2028 belasting op overwaarde?
Nee, niet op de overwaarde in je eigen woning. Je hoofdverblijf blijft in box 1, ook in de plannen voor een nieuw box 3-stelsel. Zet je de overwaarde op de bank of beleg je die, dan valt dat geld wel in box 3. Het nieuwe stelsel zou per 2028 ingaan, maar het kabinet vroeg in september 2026 om uitstel van de behandeling.
Wat is de bijleenregeling?
Verkoop je een woning met overwaarde en koop je binnen drie jaar een nieuwe, dan moet je die overwaarde (je eigenwoningreserve) in de nieuwe woning stoppen. Leen je meer, dan is de rente over dat extra deel niet aftrekbaar en valt dat deel van de lening in box 3.
Hoe lang geldt de bijleenregeling?
De eigenwoningreserve blijft drie jaar staan. Koop je binnen die drie jaar een nieuwe woning, dan geldt de bijleenregeling. Daarna vervalt de reserve.
Valt overwaarde in box 3?
Zolang de overwaarde in je eigen woning zit niet, want je hoofdverblijf valt in box 1. Staat de overwaarde na verkoop op 1 januari op je rekening of in beleggingen, dan telt die mee in box 3. In 2026 is € 59.357 per persoon vrijgesteld, of € 118.714 met een fiscale partner.
Mag je overwaarde belastingvrij schenken?
Tot de vrijstelling wel. In 2026 is dat € 6.908 per jaar aan een kind, of eenmalig € 33.129 aan een kind van 18 tot en met 39 jaar. Aan kleinkinderen en anderen mag je € 2.769 per jaar belastingvrij schenken. De jubelton voor een eigen woning is per 2024 afgeschaft.
Wat gebeurt er met mijn overwaarde als ik emigreer?
Woon je op 1 januari niet meer in Nederland, dan betaal je hier in de regel geen box 3 meer over je spaargeld en beleggingen. Je nieuwe woonland kan wel belasting heffen. Laat je vóór de verkoop adviseren, omdat de volgorde van verkopen en verhuizen uitmaakt.
Conclusie
Over de overwaarde van je eigen huis betaal je geen belasting, ook niet in de plannen voor 2027 en 2028. Wat telt, is wat je met het geld doet. Koop je een nieuwe woning, houd dan rekening met de bijleenregeling. Zet je het geld op de bank of beleg je het, dan valt het in box 3. En wil je je overwaarde gebruiken voor meer vrijheid, reken dan eerlijk door wat huren en belasting kosten. Dan weet je of het je dichter bij je doel brengt.
Verder lezen
Belasting en wonen
Je overwaarde is één stuk van de puzzel. Bereken hoeveel vermogen je in totaal nodig hebt om financieel onafhankelijk te zijn.
Dit artikel is algemene informatie en geen persoonlijk fiscaal, hypotheek- of financieel advies. Ik ben geen belasting- of financieel adviseur. Belastingregels, vrijstellingen en forfaitaire percentages veranderen regelmatig, en de plannen voor box 3 staan nog niet vast. Laat je bij het verkopen of kopen van een woning, bij schenken en bij emigreren adviseren door een erkend adviseur.